Site Yöneticisinin Görev, Yetki ve Sorumluluğu: Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde
Site ve apartman yöneticisinin seçilmesi, görevleri, kat malikleri kurulu kararlarını yürütme yükümlülüğü, hesap verme ve sorumluluk halleri.
Site yöneticisi, kat malikleri kurulunun kararlarını yürüten, ortak giderleri toplayan ve anagayrimenkulün korunmasını sağlayan kişidir. Yöneticinin görev ve sorumlulukları Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) yönetime ilişkin hükümlerinde düzenlenmiştir.
Yönetici nasıl seçilir?
Yönetici, yönetim planında aksi öngörülmedikçe kat malikleri kurulu tarafından seçilir (KMK m.34). Kat maliki olmayan bir kişi veya bir şirket de yönetici olarak seçilebilir. Yöneticinin görev süresi, yetkileri ve denetçi seçimi yönetim planı ile kat malikleri kurulu kararlarında düzenlenir; bu nedenle her yapının kendi yönetim planı ayrıca incelenmelidir.
Yöneticinin başlıca görevleri
KMK m.35 yöneticinin görevlerini sayar. Başlıcaları şunlardır:
- Kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirmek,
- Anagayrimenkulün bakım ve onarımını yaptırmak, korunmasını sağlamak,
- Ortak giderlere katılma paylarını tahsil etmek ve ortak giderleri karşılamak,
- Kat maliklerine karşı yönetim işleriyle ilgili bilgi vermek, defter ve kayıt tutmak,
- Yapının sigortalanmasını sağlamak,
- Kat malikleri adına ortak konulardaki bildirimleri yapmak ve tebligatları almak.
Yönetim defterleri ve hesap verme
Yönetici, kanunda öngörülen defterleri (karar defteri, işletme defteri gibi) tutmak ve ortak gelir-giderleri düzenli olarak kayıt altına almak zorundadır. Yıl sonunda kat malikleri kuruluna hesap vermesi, bütçe ve denetçi raporunun görüşülmesi gerekir. Kayıt tutmayan veya hesabını açıklamayan yönetici, görevden alınma ve tazminat sorumluluğu ile karşılaşabilir.
Sorumluluk halleri
Yönetici, yaptığı işler bakımından vekil gibi sorumludur. Yetkisini aşan işlemler, kararsız harcamalar, ortak giderlerin yönetim planına aykırı kullanılması veya ihmal sonucu doğan zararlar, tazminat talebine konu olabilir. Yöneticinin görevi kötüye kullanması halinde, ayrıca yöneticinin değiştirilmesi için de başvuru yapılabilir.
Yöneticiyi değiştirme
Kat malikleri kurulu, yönetim planında düzenlenen çoğunlukla yöneticiyi her zaman görevden alabilir. Kurul bu yönde karar vermezse veya yönetim işlemez hale gelmişse, belirli şartlarda mahkemeye başvurularak yöneticinin değiştirilmesi veya yönetimin yeniden düzenlenmesi talep edilebilir.
Sonuç
Yöneticiyle kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların büyük bölümü, yazılı kayıt ve karar eksikliğinden doğar. Karar defterinin düzenli tutulması, alınan her kararın nisaba uygun olması ve harcamaların belgelendirilmesi, hem yönetici hem kat malikleri için en önemli koruma yöntemidir.