Kimin ihtiyacı için dava açılabilir?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.350'ye göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Kardeş, yeğen gibi yakınlar kanunda sayılmamıştır; bunlar ancak kiraya verenin kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerden ise kapsama girebilir.
İhtiyaç nasıl değerlendirilir?
Yargıtay uygulamasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Mahkeme bunu somut olaya göre tanık, belge ve keşif gibi delillerle değerlendirir. Uygulamada dikkate alınan bazı noktalar şunlardır:
- Kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle başkasına kiralama amacı ihtiyaç sayılmaz.
- İhtiyaç dava tarihinde mevcut olmalı ve devam etmelidir. Bununla birlikte, yakın gelecekte doğacağı kesin olan bazı ihtiyaçlar (ör. emeklilik, tayin, evlilik hazırlığı) uygulamada somut olaya göre kabul edilebilmektedir; uzak ve belirsiz ihtimaller ise kabul görmez.
- Kiraya verenin başka bir taşınmazının bulunması tek başına davanın reddi sebebi değildir; ancak ihtiyacın samimiyetini sorgulatır. Mahkeme o taşınmazın ihtiyaca elverişli olup olmadığına bakar.
Dava açma süresi
TBK m.350'ye göre dava süresi şöyledir:
- Belirli süreli sözleşmelerde: sözleşme süresinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde.
- Belirsiz süreli sözleşmelerde: genel fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde.
Önemli bir kolaylık TBK m.353'tedir: Kiraya veren, dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzar. Taslakta yer alan "süre o kira yılı sonuna kadar uzar" ifadesi kanunla uyumlu değildir; uzama, bildirimden sonra gelen bir kira yılı kadardır. Bildirimin ispatı için noter veya iadeli taahhütlü posta gibi belgelenebilir bir yol tercih edilmelidir.
Taşınmazı yeni satın alan malik (TBK m.351)
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya yakınları için ihtiyacı varsa iki yoldan birini kullanabilir:
- Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra dava açabilir.
- Ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde TBK m.350 kapsamında dava açabilir.
Satış tarihi tapu kayıt tarihidir. Bildirimin 1 ay içinde yapılmaması durumunda 6 aylık özel yol kapanır; genel yol açık kalır.
Önce arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). İhtiyaç nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir. Arabuluculuk sürecinde geçen süre, dava açma süresinin hesabında kanundaki düzenlemelere göre dikkate alınır; yine de başvuruyu son güne bırakmamak gerekir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Tahliyeden sonra: 3 yıllık yasak (TBK m.355)
İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen konut veya işyeri, haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu kural ihtiyaç iddiasının samimiyetini güvenceye alır.
Tahliye taahhüdü ve diğer yollardan farkı
İhtiyaç davası, kiracının yazılı tahliye taahhüdüne veya iki haklı ihtara dayanan tahliyeden farklıdır. Elinizde geçerli bir tahliye taahhüdü varsa icra yoluyla tahliye mümkün olabilir; bu yol arabuluculuk şartına tabi değildir. Hangi yolun uygun olduğu sözleşmenin tarihine, süresine ve belgelere göre değişir.
Kiracı açısından dikkat edilecekler
Kiracı, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını düşünüyorsa bunu davada delilleriyle ileri sürebilir. Örneğin kiraya verenin aynı dönemde başka taşınmazlarını boş tuttuğu, taşınmazı satışa veya yeniden kiralamaya çıkardığı ya da ihtiyaç sahibi gösterilen kişinin başka bir yerde yerleşik olduğu gibi durumlar mahkemece dikkate alınabilir. Tahliye kararı verilirse kiracıya genellikle makul bir boşaltma süresi tanınır; kesinleşmeden önce icraya konulup konulamayacağı ise usul kurallarına göre değerlendirilir. Tahliyeden sonra taşınmazın kısa sürede başkasına kiralandığını öğrenen eski kiracı, TBK m.355'e dayanarak tazminat talep edebilir.
Pratik kontrol listesi
- İhtiyacın kimin için olduğunu ve TBK m.350 kapsamındaki kişilerden olup olmadığını belirleyin.
- İhtiyacı gösteren belgeleri toplayın (kira sözleşmesi, tayin, sağlık, aile durumu vb.).
- Sözleşmenin belirli/belirsiz süreli olduğunu ve bitiş tarihini tespit edin.
- Süreyi uzatmak istiyorsanız dava süresi içinde yazılı bildirim yapın.
- Yeni malikseniz edinmeden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunun.
- Dava öncesinde arabulucuya başvurun ve son tutanağı saklayın.
- Tahliyeden sonra 3 yıllık kiralama yasağını unutmayın.
Sık sorulan sorular
Kiracıyı oğlumun ihtiyacı için çıkarabilir miyim?
Altsoy kanunda sayıldığından, ihtiyaç gerçek ve samimiyse TBK m.350'ye göre dava açılabilir. İhtiyacın ispatı size aittir.
Dava süresini kaçırırsam ne olur?
Yazılı bildirimle süreyi bir kira yılı uzatmadıysanız, o dönem için dava hakkı kaybedilir ve sonraki dönemi beklemek gerekir.
Evi yeni aldım, hemen dava açabilir miyim?
TBK m.351'e göre 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp edinmeden itibaren 6 ay sonra dava açabilirsiniz; ayrıca dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Tahliyeden sonra evi satabilir miyim?
3 yıllık yasak kiralamayla ilgilidir. Satış ayrıca değerlendirilir; ancak ihtiyacın samimi olmadığı izlenimi doğuracak işlemler tazminat uyuşmazlığına yol açabilir.