Apartman ve sitelerde ortak alanların kullanımı, aidat miktarı, onarım giderleri ve yönetim uygulamaları kat malikleri kurulunda karara bağlanır. Bu kararlar tüm kat maliklerini ve taşınmazı kullananları bağlar. Usulsüz çağrı, yeter sayının sağlanmaması veya Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) aykırı kararlar ise uygulamada sık görülür. Bu durumda başvurulacak yol, KMK m.33'e dayanan iptal davasıdır.
Hangi kararlar iptal edilebilir?
KMK m.33'e göre kurulun kanuna, yönetim planına veya kurul kararlarına aykırı kararları iptal davasına konu olabilir. Sık görülen iptal sebepleri şunlardır:
- Çağrı usulsüzlüğü: Toplantı çağrısının toplantıdan en az on beş gün önce imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılmaması (KMK m.29).
- Yeter sayı ihlali: Kural olarak hem sayı hem arsa payı çoğunluğunun sağlanmaması (KMK m.30); oybirliği veya beşte dört çoğunluk gereken konularda (ör. yönetim planı değişikliği) daha düşük çoğunlukla karar alınması.
- Gider paylaşımında hukuka aykırılık: Ortak giderlerin kanuna veya yönetim planına aykırı biçimde paylaştırılması.
- Ortak alanlara müdahale: Ortak alanın gerekli oybirliği olmadan bir bağımsız bölüme özgülenmesi veya projeye aykırı değişikliklere izin verilmesi.
- Gündem dışı kararlar: Çağrıda yer almayan konularda karar alınması.
Kimler dava açabilir?
Dava hakkı, toplantıda karara katılmayan (aleyhte oy kullanan), toplantıya katılmayan veya hiç çağrılmayan kat malikine aittir. Karara olumlu oy veren malik, kural olarak sonradan iptal talep edemez. Kiracılar ve diğer kullanıcılar bu davayı açamaz.
Aleyhte oy kullanan malik bakımından önemli olan, karara katılmadığının ispat edilebilmesidir. Bu nedenle aleyhte oyun ve kısa gerekçesinin toplantı tutanağına yazdırılması tavsiye edilir.
Dava kime karşı açılır?
İptal davası, davacı dışındaki kat maliklerine karşı açılır. Yöneticinin tek başına davalı gösterilmesi, Yargıtay uygulamasında husumet sorunu doğurabilir. Taraf göstermede hata yapılırsa mahkeme bunun düzeltilmesine imkân tanıyabilir; ancak baştan doğru taraf göstermek en güvenli yoldur.
Süreler
- Toplantıya katılıp karara karşı çıkan malik: karar tarihinden itibaren bir ay.
- Toplantıya katılmayan veya çağrılmayan malik: kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay, her durumda karar tarihinden itibaren altı ay.
Bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve mahkeme tarafından kendiliğinden gözetilir. Süre geçtikten sonra iptal edilebilir nitelikteki karar geçerli hale gelir.
Yokluk ve butlan: süreye bağlı olmayan haller
Hiç toplantı yapılmadan yazılmış bir karar, kanunun oybirliği aradığı konuda oybirliği olmadan alınan karar veya mülkiyet hakkının özüne dokunan karar gibi ağır sakatlıklar, yokluk veya butlan olarak nitelendirilebilir. Bu kararlara karşı bir ve altı aylık süreler uygulanmayabilir ve tespit davası açılabilir. Hangi sakatlığın bu kapsamda olduğu somut olaya göre değiştiğinden, süreye güvenmeden hareket etmek daha güvenlidir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (KMK Ek m.1). Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Dava sürerken karar uygulanır mı?
Dava açılması kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Örneğin yüksek bir ek bütçe kararı alındıysa, dava sürerken bu alacak için takip başlatılabilir. Bu nedenle gerekli durumlarda dava dilekçesinde kararın uygulanmasının durdurulması için ihtiyati tedbir istenmelidir (HMK m.389).
Pratik kontrol listesi
- Toplantı çağrısını, tutanağı ve karar defterini edinin.
- Toplantıya katıldıysanız aleyhte oyunuzun tutanağa geçtiğini kontrol edin.
- Karar tarihini ve öğrenme tarihini belgeleyin; bir aylık süreyi takvime işleyin.
- Davalı olarak gösterilecek kat maliklerini tapu kayıtlarından belirleyin.
- Arabuluculuğun dava şartı olup olmadığını süre dolmadan değerlendirin.
- Kararın hemen uygulanma riski varsa ihtiyati tedbir talebini hazırlayın.
Sık sorulan sorular
Karara karşı oy verdim ama tutanağa ayrıca şerh yazdırmadım, dava açabilir miyim?
Kanun 'karara katılmamış' olmayı arar. Aleyhte oyunuz tutanaktan veya imza listesinden anlaşılıyorsa dava hakkınız vardır. Ancak ispat sorunu yaşamamak için aleyhte oyun ve gerekçesinin tutanağa açıkça yazılması güvenlidir.
Karara olumlu oy veren malik iptal davası açabilir mi?
Kural olarak hayır. KMK m.33, kararlara katılmayan veya toplantıya çağrılmayan kat malikine dava hakkı tanır. Yokluk veya butlan iddiası ise ayrıca değerlendirilir.
Kiracı kat malikleri kurulu kararının iptalini isteyebilir mi?
Hayır. İptal davası açma hakkı kat malikine aittir. Kiracı, kararın kendisine etkisini ev sahibi aracılığıyla ileri sürebilir.
Süre geçtiyse karar kesinleşir mi?
İptal edilebilir nitelikteki karar süre geçince geçerli hale gelir. Yok hükmündeki veya batıl kararlar için ise süre sınırı uygulanmayabilir; bu durumda tespit davası gündeme gelir.
Dava açılması kararın uygulanmasını durdurur mu?
Hayır. Dava açılması kararın yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz. Gerekirse mahkemeden ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m.389).
Davadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (6325 s. K. m.18/B). İptal davalarının bu kapsamda olup olmadığı tartışmalıdır; arabuluculuğa başvuru süreyi durdurduğu için süre kaçırmamak adına somut durum dava açmadan önce değerlendirilmelidir.