Düzenlemenin dayanağı
7445 sayılı Kanun, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na (HUAK) 18/B maddesini ekledi. Bu hükümle bazı uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartı haline geldi. Kural, 1 Eylül 2023 ve sonrasında açılan davalara uygulanır.
Hangi uyuşmazlıklar kapsamda?
- Kiralama ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar: kira alacağı, tahliye (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar gibi), kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, depozito iadesi.
- Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklar: ortak gider (aidat) alacağı, projeye aykırılık, ortak alana müdahale gibi.
- Komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar.
- Paylaşmaya (ortaklığın giderilmesine) ilişkin uyuşmazlıklar.
Taslakta 'Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan tüm uyuşmazlıklar' deniyordu. Genel kural böyle olsa da kat malikleri kurulu kararının iptali gibi bazı dava türlerinde arabuluculuğun gerekip gerekmediği uygulamada tartışılmaktadır. Tereddüt varsa önce arabulucuya başvurmak, davanın usulden reddi riskini ortadan kaldırır.
İstisna: icra yoluyla tahliye
İcra ve İflas Kanunu'na göre yürütülen tahliye talepli takipler (örneğin kira borcunun ödenmemesi nedeniyle Örnek 13 ödeme emri ile başlatılan takip) arabuluculuk şartının dışındadır. Ayrıca icra takibi bir dava olmadığı için, aidat veya kira alacağı için ilamsız takip başlatmadan önce arabulucuya gitmek gerekmez. Ancak borçlunun itirazı üzerine itirazın iptali davası açılacaksa, bu dava öncesinde arabuluculuk gerekir.
Süreç nasıl işler?
- Başvuru: Karşı tarafın veya taraflardan birinin yerleşim yerindeki ya da yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurulur. Büro, listeden bir arabulucu görevlendirir.
- Süre: Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır. Zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
- Toplantılar: Taraflar bizzat veya avukatları aracılığıyla katılabilir. Görüşmeler gizlidir; burada yapılan teklifler sonradan davada delil olarak kullanılamaz.
- Son tutanak: Süreç anlaşma, anlaşamama veya taraflardan birinin katılmaması ile sona erer ve arabulucu son tutanağı düzenler.
Arabuluculuk ücretsiz mi?
Taslakta başvurunun 'ücretsiz' olduğu yazıyordu; bu eksik bir bilgidir. Başvuru aşamasında ücret ödenmez, ancak arabuluculuk ücreti doğar. Taraflar anlaşamazsa ilk iki saatlik toplantı ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve sonradan yargılama giderine eklenir. Taraflar anlaşırsa arabuluculuk ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir. Ücret, her yıl yayımlanan Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir.
Toplantıya katılmamanın sonucu
Geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, bu durum son tutanağa yazılır. Bu taraf sonradan açılan davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücretine hükmedilmez. Bu nedenle davete yanıt vermemek pratikte dezavantaj yaratır.
Anlaşma belgesinin gücü
Anlaşma sağlanırsa bir anlaşma belgesi düzenlenir. Bu belge taraflar, avukatları ve arabulucu tarafından birlikte imzalanmışsa icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam niteliğinde belge sayılır ve doğrudan icraya konulabilir. Avukatların imzası yoksa, arabulucunun görev yaptığı yerdeki sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Taslakta her durumda şerh gerektiği yazılmıştı; bu düzeltildi.
Anlaşılan konular hakkında taraflar artık dava açamaz. Bu nedenle anlaşma metninin; ödeme tarihleri, tahliye günü, gecikme halinde ne olacağı gibi noktaları açık ve uygulanabilir biçimde içermesi önemlidir.
Sürelere etkisi
Arabulucuya başvurulmasından son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede zamanaşımı işlemez ve hak düşürücü süreler durur. Yine de dava açma süresi bulunan işlerde (örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye) başvurunun süre sonuna bırakılmaması, son tutanağın ardından davanın gecikmeden açılması gerekir.
Dava aşaması
Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylı bir örneği dava dilekçesine eklenir. Kira ve kat mülkiyeti davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Son tutanak eklenmezse mahkeme, eksikliğin tamamlanması için bir haftalık kesin süre verir; süre içinde sunulmazsa dava usulden reddedilir.
Site yönetimi açısından örnek
Bir kat maliki aylardır aidat ödemiyorsa yönetici önce ilamsız icra takibi başlatabilir. KMK m.20 uyarınca geciken ortak gider için aylık yüzde beş gecikme tazminatı istenebilir. Malik ödeme emrine itiraz ederse yönetim, itirazın iptali davası açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurur. Arabuluculuk toplantısında taksitli ödeme üzerinde anlaşılırsa, anlaşma belgesine taksit tarihleri ve bir taksitin ödenmemesi halinde kalan borcun tamamının muaccel olacağı yazılabilir. Belge taraflar, avukatlar ve arabulucu tarafından imzalanırsa, ödeme yapılmadığında doğrudan ilamlı icra takibine konu edilebilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılır.
Kiracı ve ev sahibi açısından örnek
Kira bedelinin güncellenmesi konusunda anlaşamayan ev sahibi, kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmalıdır. Aynı kural, depozitonun iadesi için dava açmak isteyen kiracı için de geçerlidir. Arabuluculuk, mahkeme sürecine göre genellikle daha kısa sürede sonuç verebilir; ancak tarafları anlaşmaya zorlamaz.
Pratik kontrol listesi
- Uyuşmazlığın kira, kat mülkiyeti, komşuluk veya paylaşma ile ilgili olup olmadığını belirleyin.
- İcra yoluyla tahliye mi, dava mı yürüteceğinize karar verin; icra yoluyla tahliye arabuluculuk dışındadır.
- Sözleşme, ihtarname, aidat dökümü, karar defteri örneği gibi belgeleri başvurudan önce hazırlayın.
- Arabuluculuk davetine mutlaka katılın; mazeret varsa belgeleyin.
- Anlaşma metnini net tarih ve tutarlarla yazdırın; mümkünse avukat imzasıyla şerh ihtiyacını ortadan kaldırın.
- Anlaşamazsanız son tutanağı dava dilekçesine ekleyin ve dava açma sürelerini kaçırmayın.
Sık sorulan sorular
Aidat için icra takibi başlatmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Hayır. İcra takibi dava değildir. Ancak borçlu itiraz eder ve itirazın iptali davası açılacaksa, davadan önce arabulucuya başvurulmalıdır.
Kiracı kirayı ödemiyorsa önce arabuluculuk şart mı?
İcra yoluyla tahliye talepli takip arabuluculuk dışındadır. Doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılacaksa arabuluculuk dava şartıdır.
Arabuluculuk ne kadar sürer?
Arabulucu görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde süreci bitirir; zorunlu hallerde en fazla bir hafta uzatılabilir.
Karşı taraf toplantıya gelmezse ne olur?
Son tutanak düzenlenir ve dava açılabilir. Mazeretsiz katılmayan taraf, davayı kazansa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur.
Anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi mi?
Taraflar, avukatları ve arabulucu birlikte imzalamışsa şerh aranmaksızın ilam niteliğindedir. Aksi halde sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır.