Kefalet neden önemli?
Kiraya verenler ödenmeyen kira riskine karşı en sık kefil isterler. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kefil olan kişiyi korumak için sıkı şekil şartları getirmiştir. Bu şartlara uyulmadan imzalanan kefalet, kiracı borcu ödemese bile kefile karşı sonuç doğurmaz.
Geçerlilik şartları (TBK m.583)
Kefalet sözleşmesi yazılı yapılmalıdır. Ayrıca şu bilgilerin kefilin kendi el yazısıyla belirtilmesi gerekir:
- Kefilin sorumlu olacağı azami miktar (rakam ve tercihen yazıyla),
- Kefalet tarihi,
- Müteselsil kefil olarak yükümlülük altına giriliyorsa bu sıfat ("müteselsil kefil" ibaresi).
Matbu sözleşmede kefil bölümüne sadece imza atılması, bu bilgiler el yazısıyla yazılmamışsa kefaleti geçersiz kılabilir. Azami miktarın hiç yazılmaması da aynı sonucu doğurur.
Eş rızası (TBK m.584)
Evli bir kişinin kefil olabilmesi için, mahkemece ayrılık kararı verilmedikçe veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, eşinin yazılı rızası gerekir. Rıza en geç sözleşmenin kurulması anında verilmelidir. Kanun, ticaret siciline kayıtlı ticari işletmenin sahibi veya yöneticisi tarafından işletmeyle ilgili verilen kefaletler gibi bazı istisnalar öngörmüştür. Kira kefaletlerinin büyük kısmında bu istisnalar uygulanmaz; eş rızası yoksa kefalet geçersizdir.
Adi kefil ve müteselsil kefil farkı
- Adi kefil (TBK m.585): Kiraya veren kural olarak önce kiracıya başvurmalıdır; kefile ancak kanunda sayılan hallerde (ör. kiracı hakkında yapılan takibin sonuçsuz kalması) gidilebilir.
- Müteselsil kefil (TBK m.586): Kiracı temerrüde düştüğünde ve ihtar sonuçsuz kaldığında ya da kiracının ödeme gücünü yitirdiği açıkça belli olduğunda, kiraya veren doğrudan kefile başvurabilir.
Kefil neyden sorumludur?
Kefil, sözleşmede yazılı azami miktarı aşmamak üzere ödenmeyen kira bedellerinden sorumludur. Kanun, kefilin temerrüt faizi ve yargılama giderleri gibi kalemlerden de belirli sınırlar içinde sorumlu olacağını düzenler (TBK m.589). Ancak tahliye yalnızca kiracıya yöneltilebilir; kefil taşınmazı boşaltmakla yükümlü tutulamaz.
Uzayan kira dönemlerinde kefilin durumu
Bu konu uygulamada en çok tartışılan noktadır. Belirli süreli kira sözleşmesi, süre bitiminde kanun gereği aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347). Yargıtay uygulamasında genel eğilim, kefilin kural olarak sözleşmede kararlaştırılan ilk kira dönemi ile sınırlı sorumlu olduğu yönündedir. Sözleşmede kefaletin uzayan dönemleri de kapsadığı açıkça yazılmış ve azami miktar bu dönemleri karşılayacak şekilde belirlenmişse kefil, uzayan dönemlerden de sorumlu tutulabilir. Sonuç sözleşme metnine ve somut olaya göre değişir.
Ayrıca gerçek kişilerin verdiği kefaletler, sözleşme tarihinden itibaren on yıl geçmekle kendiliğinden sona erer (TBK m.598/3). Kira sözleşmesinin yenilenmesi veya önemli ölçüde değiştirilmesi durumunda kefilden yeniden onay alınması güvenli yoldur.
Kefile karşı takip
Kiraya veren, kira alacağı için kiracı ile birlikte kefile karşı da ilamsız icra takibi başlatabilir. Kefil ödeme emrine itiraz ederse takip durur; bu durumda itirazın iptali davası veya şartları varsa itirazın kaldırılması yoluna gidilir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B); icra yoluyla tahliye talepleri bu şartın dışındadır.
Kefil borcu ödediği ölçüde, kiraya verenin haklarına halef olur ve ödediği tutarı kiracıdan isteyebilir (TBK m.596).
Kefilin itiraz edebileceği noktalar
Kefil, kiracının ileri sürebileceği def'ileri de kullanabilir (TBK m.587). Örneğin kiranın ödendiği, kira artışının sözleşmeye veya kanuna aykırı hesaplandığı ya da talep edilen tutarın gerçekte doğmadığı savunulabilir. Kefil ayrıca kefaletin şekil şartlarını taşımadığını, eş rızası bulunmadığını veya borcun kefaletin kapsamı dışında kalan bir döneme ait olduğunu ileri sürebilir. Takipte bu savunmalar ödeme emrine itiraz yoluyla yapılır; itiraz süresi tebliğden itibaren 7 gündür. Kiraya veren açısından ise kiracının temerrüdünü yazılı ihtarla belgelemek, ödenmeyen dönemleri ve tutarları açıkça göstermek, kefile karşı yapılacak takipte işi kolaylaştırır. Kefilin sonradan ödeme güçlüğüne düşme ihtimaline karşı takibin gecikmeden başlatılması da önemlidir. Kira sözleşmesi sona erdikten sonra kefil, sözleşme süresince doğmuş borçlardan sorumlu olmaya devam eder; sona ermeden sonra kiracının fuzuli işgalinden doğan tazminat ise sözleşmedeki ifadeye göre ayrıca değerlendirilir.
Pratik kontrol listesi
- Kefalet bölümü yazılı mı ve kefilin imzası var mı?
- Azami miktar, tarih ve "müteselsil kefil" ibaresi kefilin el yazısıyla mı?
- Kefil evliyse eşin yazılı rızası alınmış mı?
- Kefalet adi mi, müteselsil mi?
- Talep edilen borç ilk kira döneminde mi, uzayan dönemde mi doğdu?
- Talep edilen tutar azami miktarı aşıyor mu?
- Dava gerekecekse arabuluculuk başvurusu yapıldı mı?
Sık sorulan sorular
Kefilin el yazısı yoksa kefalet geçerli mi?
Azami miktar, tarih ve varsa müteselsil kefalet ibaresi kefilin el yazısıyla yazılmamışsa kefalet TBK m.583 uyarınca geçersizdir.
Evli kefilin eşinden onay almak şart mı?
Kural olarak evet. Eşin yazılı rızası sözleşme kurulurken veya daha önce alınmalıdır (TBK m.584). Kanundaki istisnalar kira kefaletlerinde nadiren uygulanır.
Kefil uzayan yılların kirasından sorumlu mu?
Yargıtay uygulamasında kefil kural olarak ilk kira dönemiyle sınırlı tutulur. Sözleşmede uzayan dönemler açıkça kapsanmış ve azami miktar buna göre belirlenmişse sonuç farklı olabilir.
Kefil evden çıkarılabilir mi?
Hayır. Tahliye yalnızca kiracıya karşı istenebilir; kefilin sorumluluğu parasal borçla sınırlıdır.