Aidat borcu nereden doğar?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20 uyarınca her kat maliki, ortak giderlere ve avanslara kanunda ve yönetim planında belirlenen esaslara göre katılmak zorundadır. Kural olarak paylaşım arsa payı oranındadır; kapıcı, kalorifer, bahçıvan gibi bazı giderler için kanun ve yönetim planı farklı paylaşım öngörebilir. Borcunu zamanında ödemeyen malik, KMK m.20/2 gereğince geciken her ay için aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Yönetimin kullanabileceği kanuni yollar
- İcra takibi: Ödenmeyen aidat ve gecikme tazminatı için ilamsız icra takibi başlatılabilir. Takip için kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi ve borç dökümü gibi belgelerin hazır tutulması işi kolaylaştırır.
- İtirazın iptali veya alacak davası: Borçlu takibe itiraz ederse yönetim, itirazın iptali davası açabilir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.
- Zorunlu arabuluculuk: Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İcra takibinin başlatılması için bu şart aranmaz; ancak takip sonrasında dava açılacaksa arabuluculuk aşaması gündeme gelir.
- Kanuni ipotek: KMK m.22, ortak gider borcu için borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır. Bu ipoteğin tapuya tescili mahkeme yoluyla istenir ve kanunda öngörülen sürelere tabidir.
- Mülkiyetin devri: KMK m.25, yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal ederek diğer malikler için birlikte yaşamayı çekilmez hale getiren malikin bağımsız bölümünün devrini istemeye imkân verir. Bu istisnai bir yoldur; sadece aidat borcu her durumda yeterli sayılmaz, somut olaya göre değerlendirilir.
Su, elektrik veya gaz kesilebilir mi?
Hayır. Su, elektrik ve doğalgaz aboneliği, bağımsız bölüm kullanıcısı ile ilgili idare veya dağıtım şirketi arasındadır. Site yönetimi bu sözleşmenin tarafı değildir ve borç tahsili amacıyla vanaları kapatma, sayacı mühürleme ya da hattı devre dışı bırakma yetkisi bulunmaz. Asansör kartının veya otopark kumandasının iptal edilmesi gibi ortak yerden yararlanmayı engelleyen uygulamalar da aynı şekilde sorunludur; çünkü kat maliki ortak yerlerden yararlanma hakkını borcu olsa bile kaybetmez.
Yönetim planına “aidatını ödemeyenin suyu kesilir” gibi bir hüküm konmuş olması da durumu değiştirmez. Bu tür hükümler emredici kurallara ve kişilik haklarına aykırı bulunduğundan uygulamada geçerli kabul edilmemektedir.
Fiili müdahalenin sonuçları
- Hukuki sorumluluk: Müdahaleye uğrayan malik veya kiracı, müdahalenin önlenmesini (elatmanın önlenmesi) ve uğradığı maddi ve manevi zararın tazminini isteyebilir. Acil durumlarda mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir. Bu uyuşmazlıklarda da kat mülkiyeti kaynaklı olduğu ölçüde arabuluculuk dava şartı göz önünde tutulmalıdır; ihtiyati tedbir talebi için arabuluculuk şartı aranmaz.
- Cezai risk: Kişinin huzur ve sükununu bozmak amacıyla ısrarlı biçimde yapılan eylemler somut olaya göre TCK m.123 (kişilerin huzur ve sükununu bozma) kapsamında değerlendirilebilir. Suçun oluşup oluşmadığı eylemin amacına ve niteliğine göre değişir.
- Yöneticinin şahsi sorumluluğu: Yönetici, kanuna aykırı işlemlerinden doğan zarardan şahsen sorumlu tutulabilir. Kurul kararı alınmış olması, hukuka aykırı bir uygulamayı hukuka uygun hale getirmez.
Kiracı oturuyorsa ne olur?
Kiracı, ortak gider borcundan kira bedeliyle sınırlı olarak malikle birlikte sorumludur (KMK m.22). Yönetim takibi malik ya da kiracı hakkında yürütebilir; ancak burada da tahsil yolu icra ve davadır, kesinti değildir.
Sık sorulan durumlar
Ortak sayaçla ölçülen su: Bazı eski yapılarda su tek bir ortak sayaçtan ölçülür ve bedel aidatla birlikte paylaştırılır. Bu durumda da yönetim, borçlu dairenin suyunu kesmek yerine alacağını icra yoluyla istemelidir. Bireysel sayaca geçiş, kurul kararı ve ilgili idarenin şartlarıyla ayrıca planlanabilir.
Merkezi ısıtma: Merkezi sistemle ısınan binalarda borçlu bölümün radyatör vanalarının kapatılması da aynı riskleri taşır. Isınma gideri ve pay ölçer uygulamaları yönetim planı ve ilgili düzenlemelere göre yürütülmeli, borç yine kanuni yollarla tahsil edilmelidir.
Borçlu listesi ilan etmek: Borçlu maliklerin isimlerinin asansör veya pano gibi herkesin göreceği yerlerde ilan edilmesi, kişisel verilerin korunması ve kişilik hakları bakımından sorun yaratabilir. Borç bildirimini kişiye özel ve yazılı yapmak daha güvenlidir.
Toplantıda alınan yaptırım kararları: Kurulun aidat borçlularına yönelik ek yaptırım kararları, kanunun tanıdığı imkânlarla sınırlıdır. Kanunda dayanağı olmayan kısıtlamalar, alınmış bir karara dayansa bile yönetim için sorumluluk kaynağı olabilir.
Pratik kontrol listesi
- Borç dökümünü, işletme projesini ve ilgili kurul kararlarını yazılı olarak hazırlayın.
- Borçluya yazılı hatırlatma yapın; gecikme tazminatını hesaba katın.
- Ödeme olmazsa ilamsız icra takibi başlatın.
- İtiraz gelirse dava öncesinde arabuluculuğa başvurun.
- Su, elektrik, gaz, asansör veya otopark erişimine müdahale etmeyin; bu yöndeki eski kararları gözden geçirin.
Sık sorulan sorular
Yönetim planında su kesme maddesi varsa yönetim suyu kesebilir mi?
Hayır. Bu tür hükümler emredici kurallara ve kişilik haklarına aykırı olduğundan uygulamada geçerli kabul edilmez.
Aidat borcunda gecikme tazminatı ne kadardır?
KMK m.20/2'ye göre geciken her ay için aylık yüzde beştir.
Aidat için dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk dava şartıdır. İcra takibi başlatmak için ise bu şart aranmaz.
Suyu kesilen malik ne yapabilir?
Müdahalenin önlenmesini ve zararının tazminini isteyebilir, acil durumda ihtiyati tedbir talep edebilir; koşulları varsa şikâyet yoluna da gidebilir.