Yönetim planı nedir?
Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulmuş bir binanın veya sitenin nasıl yönetileceğini, giderlerin nasıl paylaşılacağını, ortak yerlerin nasıl kullanılacağını gösteren ve kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.28'e göre yönetim planı bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini bağlar. Uygulamada kiracılar ve bağımsız bölümü sürekli kullananlar bakımından da kullanım kuralları açısından dikkate alınır.
Gereken çoğunluk: Bütün kat maliklerinin 4/5'i
KMK m.28/3'e göre yönetim planında yapılacak değişiklikler bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile yapılır.
- Toplam sayı esas alınır: Oran toplantıya katılanlara göre değil, binadaki tüm kat maliklerinin sayısına göre hesaplanır. Örneğin 40 malikli bir yapıda en az 32 malikin onayı gerekir.
- Arsa payı aranmaz: Kanun bu değişiklik için arsa payı çoğunluğu öngörmez; sayısal 4/5 yeterlidir. Kanundaki bazı başka kararlar için hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranırken yönetim planı değişikliğinde böyle bir şart yoktur.
- Oybirliği gerekmez: 4/5 sağlandığında karar alınabilir. Ancak yönetim planı da kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz; kanunun oybirliği aradığı bir konu, yönetim planı değişikliği yoluyla 4/5 ile çözülemez.
- Birden fazla bağımsız bölüm: Bir kişinin birden çok bağımsız bölümü varsa oy hesabı için KMK m.29'daki sınırlamalara dikkat edilmelidir.
Toplu yapılar (siteler)
Birden fazla bloktan oluşan ve toplu yapı olarak tescil edilen sitelerde yönetim planı tek ve ortaktır. Bu yapılarda yönetim planı değişikliği için de kanundaki özel hükümler ve mevcut yönetim planının düzenlemeleri birlikte değerlendirilmelidir. Değişikliğin hangi kurulda ve hangi oyla yapılacağı konusunda tereddüt varsa işe başlamadan yönetim planının ilgili maddeleri incelenmelidir.
Süreç nasıl işler?
- Taslak hazırlanır: Değiştirilecek maddeler eski ve yeni halleriyle karşılaştırmalı yazılır.
- Toplantı veya imza toplama: Kat malikleri kurulu usulüne uygun çağrıyla toplanır. Toplantıya katılmayan maliklerin onayı, karar defterine veya ayrı bir onay metnine imzalarıyla alınabilir. Uygulamada imzaların noter onaylı olması istenebilir; tapu müdürlüğünün güncel uygulaması önceden öğrenilmelidir.
- Karar yazılır: Karar defterine kimin hangi yönde oy verdiği açıkça yazılır ve imzalatılır.
- Tapuya bildirim: Yönetim planı tapu kütüğüne bağlı belgelerdendir. Değişikliğin yönetici tarafından tapu müdürlüğüne verilerek kütükte gösterilmesi sağlanmalıdır. Bu adım atlanırsa ileride değişikliğin varlığı ve kapsamı tartışma konusu olabilir.
Değişikliğe itiraz edilebilir mi?
4/5 çoğunlukla alınmış olsa bile, kanunun emredici hükümlerine, dürüstlük kuralına veya bir malikin kazanılmış haklarını ölçüsüz biçimde ortadan kaldırmaya yönelik değişikliklere karşı iptal davası açılabilir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali KMK m.33'te düzenlenmiştir ve kısa dava açma süreleri öngörülmüştür; bu nedenle karara karşı çıkacak malikin kararı öğrenir öğrenmez harekete geçmesi gerekir.
- Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
- Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk süreci, dava açma süresi bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
- Kanunda belirtilen nisap hiç sağlanmamışsa kararın geçerliliği baştan tartışmalı hale gelir; bu durumda “yok hükmünde” veya “batıl” karar iddiası somut olaya göre ileri sürülebilir.
Sık yapılan hatalar
- 4/5'i toplantıya katılanlara göre hesaplamak.
- Arsa payına göre oy saymak.
- Kanunun izin vermediği bir hükmü (örneğin bir malikin ortak yerden yararlanma hakkını tamamen kaldırmak) yönetim planına koymak.
- Değişikliği tapuya bildirmemek.
Hangi konular yönetim planında düzenlenir?
Yönetim planında genellikle şu konular yer alır: yöneticinin seçimi ve görev süresi, denetim kurulu, ortak giderlerin paylaşım esasları, kapıcı ve görevlilerin istihdamı, ortak yerlerin kullanım kuralları, evcil hayvan, otopark ve bahçe kullanımı, gürültü ve tadilat saatleri. Bu konuların bir kısmı için kanun ayrıca kurul kararını yeterli görür; her değişiklik için yönetim planını değiştirmek gerekmeyebilir. Örneğin yıllık işletme projesi veya yönetici seçimi olağan kurul kararlarıyla yapılır. Hangi düzenlemenin yönetim planı değişikliği gerektirdiği, düzenlemenin niteliğine bakılarak belirlenmelidir.
Yönetim planı değişikliği öncesinde maliklere taslağın yazılı olarak gönderilmesi, itirazların toplantıdan önce görüşülmesini sağlar ve sonradan çıkacak iptal davalarını azaltır.
Pratik kontrol listesi
- Tüm kat maliklerinin güncel listesini tapudan alın ve 4/5 sayısını hesaplayın.
- Değişiklik metnini kanunun emredici hükümlerine göre kontrol edin.
- Toplantıyı usulüne uygun çağrıyla yapın; katılmayanların imzasını ayrıca alın.
- Karar defterini eksiksiz doldurun ve imzalatın.
- Değişikliği tapu müdürlüğüne bildirin; itiraz edecek malikler için arabuluculuk ve dava sürelerini göz önünde tutun.
Sık sorulan sorular
Yönetim planını değiştirmek için oybirliği gerekir mi?
Hayır. Bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu yeterlidir (KMK m.28).
4/5 hesaplanırken arsa payı dikkate alınır mı?
Hayır. Kanun yönetim planı değişikliği için sayısal çoğunluk arar; arsa payı çoğunluğu aranmaz.
Toplantıya katılmayan maliklerin oyu sonradan alınabilir mi?
Uygulamada katılmayanların onayı imzayla ayrıca alınabilmektedir; tapu müdürlüğünün imza ve onay koşulları önceden öğrenilmelidir.
Değişikliğe karşı dava açmadan önce ne yapılmalı?
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; iptal süreleri kısa olduğundan gecikmeden başvurulmalıdır.