7464 sayılı Kanun ne getirdi?
7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 2024 yılından itibaren konutların günlük veya haftalık gibi kısa süreli kiralanmasını izne bağlamıştır. Kanuna göre konutun, kiracıya 100 günden kısa süreyle turizm amaçlı kiralanması bu kapsamdadır. Bu tür kiralama yapmak isteyen konut sahibinin Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alması gerekir.
Kat maliklerinin oybirliği şartı
Konut, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi bir yapıdaysa izin belgesi başvurusunda o yapıdaki diğer kat maliklerinin tamamının muvafakatinin (onayının) sunulması gerekir. Uygulamada bu onay, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle aldığı karar şeklinde sunulmaktadır.
- Bir malik dahi onay vermezse izin belgesi alınamaz.
- Site, toplu yapı niteliğindeyse onayın hangi kapsamda (blok veya site) aranacağı yönetmelik hükümleri ve somut duruma göre değerlendirilmelidir.
- Kanunun yürürlüğünden önce kısa dönem kiralama yapanlar için geçiş süresi öngörülmüştür; bu süre geçtikten sonra izinsiz faaliyet yaptırıma tabidir.
Uzun süreli (100 gün ve üzeri) kira sözleşmeleri bu Kanunun kapsamında değildir; bunlar Türk Borçlar Kanunu'na tabi olağan kira ilişkileridir.
İzinsiz kiralamanın sonuçları
İzin belgesi olmadan konutunu turizm amaçlı kiraya verenlere, her bir konut için idari para cezası uygulanır. İhlalin sürmesi halinde ceza artırılarak tekrar uygulanabilir. İzin belgesi bulunmayan konutların ilanını yayımlayan platformlar ve aracılar için de ayrıca yaptırım öngörülmüştür. Ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranıyla değiştiğinden güncel tutar ilgili yılın düzenlemesinden kontrol edilmelidir.
Yönetim planıyla yasaklanabilir mi?
Kanun, izin için zaten bütün kat maliklerinin onayını aradığından, onay vermeyen tek bir malik dahi turizm amaçlı kiralamayı fiilen engelleyebilir. Ayrıca yönetim planına kısa dönem kiralamayı sınırlayan veya yasaklayan hükümler konması mümkündür; yönetim planı değişikliği bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir (KMK m.28). Böyle bir hükmün kapsamı ve geçerliliği, mülkiyet hakkıyla dengelenerek somut olaya göre değerlendirilir. Mevcut onay verilmiş ve izin alınmış bir kiralamanın sonradan alınan kararla nasıl etkileneceği de ayrı bir tartışma konusudur. Bu nedenle karar metninin açık ve sınırları belirli şekilde yazılması önemlidir.
Site yönetimi ve maliklerin yapabilecekleri
- Bakanlığa bildirim: İzinsiz kısa dönem kiralama yapıldığından şüpheleniliyorsa durum Kültür ve Turizm Bakanlığı'na veya il kültür ve turizm müdürlüğüne bildirilebilir.
- Kat mülkiyeti hükümleri: KMK m.18 kat maliklerine birbirlerini rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüğü getirir. Bu yükümlülüğe aykırılık halinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir; dava öncesinde arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
- Güvenlik ve kayıt: Site güvenlik prosedürleri ve ziyaretçi kayıt kuralları, kişisel verilerin korunması mevzuatına uygun biçimde uygulanmalıdır.
- Kurul kararı: Onay talebi geldiğinde konu kat malikleri kurulunda görüşülmeli, oylama sonucu karar defterine açıkça yazılmalıdır.
Konut sahibi açısından
Kısa dönem kiralama düşünen malik, önce yapıdaki tüm maliklerin onayını almalı, ardından Bakanlığa başvurarak izin belgesini edinmelidir. İzin belgesi olmadan platformda ilan vermek, hem malik hem de ilanı yayımlayan aracı için yaptırım riski doğurur.
Sık sorulan durumlar
Daire kiracıya verilmiş, kiracı kısa dönem kiraya veriyor: Kiracının kiralananı başkasına kiraya vermesi kural olarak kiraya verenin rızasına bağlıdır. Turizm amaçlı kiralamada ayrıca izin belgesi ve maliklerin onayı gerektiğinden, bu durum hem kira sözleşmesi hem 7464 sayılı Kanun bakımından değerlendirilmelidir.
Onay bir kez verildikten sonra geri alınabilir mi? Bu konu uygulamada tartışmalıdır ve somut olaya göre değişir; onay verirken koşulların yazılı olarak belirlenmesi sonraki anlaşmazlıkları azaltır.
Geçici misafir ve aile ziyaretleri: Konut sahibinin yakınlarını ücretsiz ağırlaması turizm amaçlı kiralama değildir. Kanun, bedel karşılığı ve turizm amacıyla yapılan kısa süreli kullandırmayı hedefler; sınır durumlarda olayın özelliklerine bakılır.
Site güvenlik görevlilerinin tutumu: Güvenlik görevlilerinin misafirleri kapıdan çevirmesi gibi fiili engellemeler, ayrı uyuşmazlıklar doğurabilir. Yönetim, şüpheli kiralamalarda önce yetkili makama bildirimde bulunmayı ve hukuki yolları kullanmayı tercih etmelidir.
Pratik kontrol listesi
- Kiralamanın 100 günden kısa ve turizm amaçlı olup olmadığını belirleyin.
- Kat mülkiyetine tabi yapıdaysa diğer bütün maliklerin onayını kurul kararıyla belgeleyin.
- İzin belgesi olmadan ilan vermeyin.
- Yönetim planında kısa dönem kiralamaya ilişkin hüküm olup olmadığını kontrol edin.
- Güncel idari para cezası tutarlarını ilgili yılın düzenlemesinden teyit edin.
Sık sorulan sorular
Airbnb için kat maliklerinin onayı gerekir mi?
Evet. Kat mülkiyetine tabi yapılarda izin belgesi için diğer kat maliklerinin tamamının onayı gerekir.
Bir malik karşı çıkarsa ne olur?
İzin belgesi alınamaz; izinsiz kiralama idari para cezasına konu olur.
İzinsiz kiralamanın cezası ne kadar?
Her konut için idari para cezası uygulanır; tutarlar her yıl yeniden değerlemeyle değiştiğinden güncel düzenlemeden kontrol edilmelidir.
Uzun süreli kira da bu kurala tabi mi?
Hayır. 100 gün ve üzeri kiralamalar 7464 sayılı Kanunun kapsamında değildir; Türk Borçlar Kanunu'na tabidir.