Ortak yer kimin malıdır?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre ana yapının bağımsız bölümler dışında kalan ve korunma veya ortaklaşa kullanma için gerekli olan yerleri ortak yerdir (KMK m.4). Ortak yerler, kat maliklerinin arsa payları oranında ortak mülkiyetindedir. Bu nedenle bir ortak yerin kiraya verilmesi, tek başına yöneticinin vereceği bir karar değildir; kat malikleri kurulunun iradesine dayanmalıdır.
Hangi çoğunlukla karar alınır?
Taslakta 'KMK m.45 gereği oybirliği gerekir, çoğunlukla alınan karar yok hükmündedir' deniyordu. KMK m.45 bu konuyu düzenlemez ve bu kesin ifade doğru değildir.
Ortak yerin kiraya verilmesinin hangi çoğunlukla karara bağlanacağı, Yargıtay uygulamasında tartışmalıdır. Kiralamanın niteliği, süresi, ortak yerin kullanım amacını değiştirip değiştirmediği gibi unsurlar sonucu etkiler. Örneğin kapıcı dairesinin kapıcı çalıştırılmadığı dönemde kiraya verilmesi ile bahçenin bir bölümünün kalıcı olarak ticari kullanıma bırakılması aynı şekilde değerlendirilmeyebilir. Ortak yerin niteliğini veya kullanım amacını değiştiren işlemler, KMK m.19 kapsamında daha ağır bir çoğunluk veya oybirliği gerektirebilir.
Bu nedenle uygulamada izlenmesi gereken yol şudur:
- Önce yönetim planına bakın. Pek çok yönetim planı ortak yerlerin kiralanmasına ilişkin özel bir nisap öngörür.
- Yönetim planında hüküm yoksa veya tereddüt varsa, kararı mümkün olan en geniş katılımla, hatta tüm maliklerin onayıyla almak uyuşmazlık riskini azaltır.
- Karar, kat malikleri kurulu karar defterine usulüne uygun işlenmelidir.
Sığınak ve otopark
Taslakta 'sığınak ve otoparkın kiraya verilmesi mutlak olarak yasaktır' yazıyordu; bu ifade abartılıdır. Doğrusu, bu alanların kullanımına ilişkin özel mevzuat sınırları bulunduğudur:
- Sığınak: Sığınak yönetmeliği, sığınakların barış zamanında belirli amaçlarla kullanılmasına izin verir; ancak sığınak niteliğini bozacak, gerektiğinde boşaltılmasını engelleyecek kullanımlar uygun değildir.
- Otopark: İmar ve otopark mevzuatı uyarınca yapı için ayrılmış otopark alanının otopark dışında bir amaçla kullanılması kural olarak mümkün değildir.
Bu alanlarla ilgili bir kiralama düşünülüyorsa, belediyenin uygulaması ve yapı ruhsatı ile projedeki tanım mutlaka kontrol edilmelidir.
Kira sözleşmesini kim yapar?
Kurul kararı alındıktan sonra kira sözleşmesini, kat maliklerini temsilen yönetici imzalar. Sözleşmede kira süresi, bedel, artış, depozito, ortak alanın hangi amaçla kullanılacağı ve tahliye koşulları açıkça yazılmalıdır. Konut veya çatılı işyeri niteliğindeki yerlerin kiralanmasında TBK'nın kiracıyı koruyan hükümleri uygulanacağından, ileride tahliyenin kolay olmayabileceği hesaba katılmalıdır.
Kira geliri kime aittir?
Ortak yer kat maliklerinin ortak mülkiyetinde olduğundan, elde edilen gelir de yönetim planında aksine bir hüküm yoksa arsa payları oranında kat maliklerine aittir. Uygulamada bu gelir genellikle maliklere ayrı ayrı dağıtılmaz; işletme bütçesine gelir olarak yazılır ve ortak giderlerden düşülür. Bu da bir kat malikleri kurulu kararına dayanmalıdır.
Kira gelirinin vergisel boyutu da göz ardı edilmemelidir. Gelirin kimin adına beyan edileceği ve stopaj gibi konular somut olaya göre değişir; bir mali müşavirle değerlendirilmesi yerinde olur.
Uyuşmazlık çıkarsa
Kiralama kararına karşı çıkan kat maliki, karara katılmamışsa KMK m.33 uyarınca kararın iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk dava şartıdır; iptal davaları bakımından uygulama tartışmalı olduğundan önce arabulucuya başvurmak riski azaltır. Kiracıyla çıkan uyuşmazlıklar da kira uyuşmazlığı olarak arabuluculuk şartına tabidir.
Çatı ve cephe kullanımı
Uygulamada sık görülen bir diğer kiralama türü, çatıya baz istasyonu veya cepheye reklam panosu yerleştirilmesidir. Bu tür kullanımlarda yapı güvenliği, belediye izinleri ve ilgili teknik mevzuat ayrıca devreye girer. Baz istasyonu gibi kurulumlar maliklerin yaşam koşullarını etkileyebileceği için itirazlara konu olabilmektedir. Bu nedenle bu tür kararların özellikle geniş katılımla alınması, sözleşmeye fesih ve kaldırma koşullarının yazılması önerilir.
Kiracının ortak alanı kullanması
Ortak alanın bir kısmının bir malike veya üçüncü kişiye bırakılması, diğer maliklerin kullanım hakkını kısıtlar. Bu yüzden kiralanan alanın sınırları sözleşmede kroki veya fotoğrafla gösterilmeli, diğer maliklerin geçiş ve kullanım hakları korunmalıdır. Bir malikin kurul kararı olmadan ortak alanı kendi kullanımına alması ise kiralama değil, ortak yere müdahaledir; bu durumda elatmanın önlenmesi ve ecrimisil gibi talepler gündeme gelebilir.
Pratik kontrol listesi
- Yönetim planında ortak yerlerin kiralanmasına ilişkin hükmü bulun.
- Alanın sığınak, otopark veya projede başka bir amaçla ayrılmış yer olup olmadığını kontrol edin.
- Kat malikleri kurulunu usulüne uygun çağırın ve kararı geniş katılımla alın.
- Kararı karar defterine işleyin.
- Kira sözleşmesini yönetici aracılığıyla, kullanım amacını açıkça yazarak yapın.
- Gelirin bütçeye nasıl yansıtılacağını kurul kararıyla belirleyin ve vergi boyutunu kontrol edin.
Sık sorulan sorular
Kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi?
Kapıcı çalıştırılmıyorsa kat malikleri kurulu kararıyla kiraya verilmesi mümkündür. Gerekli çoğunluk için önce yönetim planına bakılmalıdır.
Yönetici tek başına ortak alanı kiraya verebilir mi?
Hayır. Ortak yer tüm maliklerin ortak mülkiyetindedir; kiralama kurul kararına dayanmalıdır. Yönetici kararı uygular ve sözleşmeyi imzalar.
Kira geliri maliklere dağıtılmak zorunda mı?
Gelir arsa payı oranında maliklere aittir, ancak kurul kararıyla işletme bütçesine gelir yazılıp ortak giderlerden düşülmesi yaygın uygulamadır.
Sığınak depo olarak kiraya verilebilir mi?
Sığınak mevzuatı barış zamanında bazı kullanımlara izin verir; ancak sığınak niteliğini bozan kullanım uygun değildir. Somut durum belediye uygulamasıyla birlikte değerlendirilmelidir.