İşletme projesi nedir?
İşletme projesi, apartman veya sitenin bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini ve her kat malikinin bu giderlere katılım payını (aidat, avans) gösteren bütçedir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 bu belgeyi düzenler. Payların hesaplanmasında kanun ve yönetim planı esas alınır; gider türüne göre arsa payı veya eşit paylaşım gündeme gelebilir (KMK m.20).
Proje iki yoldan doğar
1. Kat malikleri kurulunun kabul ettiği proje
Olağan yönetim toplantısında işletme projesi görüşülür ve oylanarak kabul edilir. Bu durumda projeye karşı "7 günlük itiraz" değil, kurul kararına karşı iptal davası yolu söz konusudur (KMK m.33/3).
2. Yöneticinin hazırladığı proje
Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir proje düzenler. Bu proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla tebliğ edilir (KMK m.37/2).
7 günlük itiraz süresi
- Kat malikleri projenin kendilerine tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir.
- İtirazın ispatlanabilir şekilde, tercihen yazılı (dilekçe teslimi imza karşılığı, taahhütlü posta veya noter) yapılması önerilir.
- Süresinde itiraz edilmezse proje kesinleşir.
- İtiraz edilirse proje o malik bakımından kesinleşmez; uygulamada konunun kat malikleri kurulunda görüşülüp karara bağlanması yoluna gidilir.
İtirazda hangi kalemlere neden karşı çıkıldığı (ör. ölçüsüz bir harcama kalemi, yanlış pay hesabı, yönetim planına aykırı dağıtım) açıkça yazılmalıdır. Genel ve gerekçesiz itiraz, sonraki aşamada tartışma doğurabilir.
Kesinleşmenin sonucu: İİK m.68/1 belgesi
Kesinleşen işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de sayılan belgelerden sayılır (KMK m.37/2). Buna göre aidat borcu için başlatılan ilamsız takibe borçlu itiraz ederse yönetici, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu yol, genel mahkemede itirazın iptali davasına göre daha hızlıdır. Bu nedenle 7 günlük süreyi kaçırmak, malikin sonradan yapacağı itirazların etkisini önemli ölçüde azaltır.
Kurul kararına karşı iptal davası
İşletme projesi kurul kararıyla kabul edilmişse ve karar kanuna, yönetim planına veya iyi niyete aykırıysa:
- Toplantıda bulunup karara katılmayan kat maliki, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde,
- Toplantıya çağrılmayan veya katılmayan malik, kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay ve her halde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde
sulh hukuk mahkemesinde kararın iptalini isteyebilir (KMK m.33/3). Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B). Arabuluculuk süreci için iptal süresinin işleyişi bakımından başvurunun da süre içinde yapılması güvenli yoldur.
İtiraz etmek aidat ödememeyi haklı kılar mı?
Hayır. İtiraz veya dava, kural olarak aidat borcunu kendiliğinden askıya almaz. Ödenmeyen aidat için KMK m.20 uyarınca gecikme tazminatı (aylık yüzde beş) istenebilir. Tartışmalı tutarlar için ödemeyi ihtirazi kayıtla yapmak, ileride fazla ödenenin geri istenmesi açısından tercih edilebilir; somut olaya göre değerlendirilmelidir.
Yöneticiler için not
Yöneticinin projeyi kanuna uygun şekilde tebliğ etmesi, tebliğ belgelerini saklaması ve kalemleri gerçekçi hazırlaması önemlidir. Tebliğ usulsüzse 7 günlük süre işlemeyebilir ve proje m.68/1 belgesi niteliği kazanmayabilir.
Sık görülen itiraz konuları
Uygulamada işletme projelerine en çok şu konularda itiraz edilir: Kapıcı, güvenlik veya temizlik giderlerinin dağıtımında yönetim planına aykırı yöntem kullanılması; ısınma giderlerinde pay ölçer sistemi varken arsa payına göre dağıtım yapılması; yalnızca belirli bloklara ait giderlerin tüm siteye yansıtılması; geçmiş yıl açıklarının gerekçesiz şekilde yeni bütçeye eklenmesi; yönetici ücretinin kurul kararı olmadan belirlenmesi. Ticari bağımsız bölümler ile konutlar arasında farklı aidat belirlenmesi de yönetim planına ve kurul kararına dayanmalıdır. Bu konularda itiraz ederken ilgili yönetim planı maddesini ve dayandığınız belgeyi (fatura, sözleşme, önceki karar) belirtmek itirazı güçlendirir. Malik, KMK m.38 uyarınca yöneticinin hesaplarının denetlenmesini ve belgelerin incelenmesini de isteyebilir; denetçi veya denetim kurulu bu süreçte önemli rol oynar.
Pratik kontrol listesi
- Projenin kurul kararıyla mı, yöneticice mi hazırlandığını öğrenin.
- Tebliğ tarihini not edin; 7 günü hesaplayın.
- Kalemleri, pay hesabını ve yönetim planını karşılaştırın.
- İtirazı gerekçeli ve ispatlanabilir şekilde yöneticiye iletin.
- Kurul kararı varsa 1 ay / 6 aylık iptal sürelerini kontrol edin.
- Dava gerekecekse önce arabulucuya başvurun.
- İtiraz sürerken aidat ödemesini nasıl yapacağınızı (ihtirazi kayıt vb.) değerlendirin.
Sık sorulan sorular
İşletme projesine itiraz süresi kaç gündür?
Yöneticinin hazırladığı proje için tebliğden itibaren 7 gündür (KMK m.37).
İtiraz edilmezse ne olur?
Proje kesinleşir ve İİK m.68/1 belgesi niteliği kazanır; aidat takibinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir.
Kurulun kabul ettiği projeye nasıl itiraz edilir?
Kurul kararının iptali için KMK m.33/3'teki 1 ay / 6 ay süreler içinde, önce arabulucuya başvurularak sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
İtiraz ettim, aidat ödemeyebilir miyim?
İtiraz kural olarak borcu askıya almaz; gecikme tazminatı riski vardır. Ödemenin ihtirazi kayıtla yapılması değerlendirilebilir.